恒大地产调整融资逻辑

经观地产 2017-05-19

赵亮 | 插图

经济观察报 记者 余舒虹

5月17日,深圳市南山区南海大道旁,200多米的高层吊塔和施工升降机正在将一片片玻璃镜面贴上外墙。这个被命名为“恒大天璟”的超高层双子塔,南塔已近封顶。在推迟入市半年后,它于4月30日取得了深圳市建委的预售证。

价格8万元/平方米-12万元/平方米、总货值逾100亿元的恒大天璟,承载着恒大地产进入深圳六年来市基地“首秀”的使命。有意思的是,5天前恒大将该项目49%的股权转让给了一家基金公司。

严跃进以为,在监管有些明令禁止的情况下,恒大这次融资被断定明股实债的也许性较小。从房企法务有些的视点,会尽也许躲避各类监管危险。

一向以来,高额现金流和高负债率是恒大地产的AB面。

深圳旧改远景当然诱人,但一起需承担时刻和出本钱钱的不确定性。易居研讨院智库基地研讨总监严跃进表明,在不影响项目独立操盘的基础上,股权让渡也是其时资金面收紧情况下公司融资的一种主要方法。

债股之辨

材料显现,信银基金建立于2013年12月,是中信银行全资控股的股权出资基金办理渠道。

明股实债提醒了曩昔地产类公司一种融资途径:经过银行信任等方法以股权出资的方法进行融资,建立合资项目公司,项目公司再用该笔资金进行项目毒杀。经过项目回笼资金后,以回购股权的方法归还资金。

5月12日晚,恒大布告发表,其有关隶属公司与信银(深圳)股权出资基金办理有限公司(下称信银基金)签订了10份项目协议,经过增资扩股的方法取得了总额108.5亿元的融资。

经济观察报从信银基金的母公司中信银行处得悉,这次凭仗217亿元的融资,恒大正试图改动外界对其原有的债款构造和融资逻辑的形象。其背面暗含了恒大将来对一二线城市大项意图融资趋向:以权益替代负债,永续债退出,房地产基金替入。

在恒大以往的融资进程中,出售项目股权进行融资并不出奇。2013年开端,恒大动用尖嘴薄舌永续债等融资方法,与金融机构协作许多吸纳一二线城市土地,完结了战略规划转型和规划的强大。这些融资被一些坊间人士解读为“明股实债”,由此发生了对恒大的隐形负债率的忧虑。年报显现,到2016年末,恒大的永续债规划已到达1129.44亿元。

 去永续债的前史挑选

事实上,恒大是在银行体系清洁地产融资的风口浪尖上拿到这笔资金的。

2016年,恒大销售额逾越万科。在规划跃升及面对回归A股的主要节点上,恒大正在从头调整自个的债款构造。其主要方针抱怨降负债。

在深圳发掘数千亿货值,是恒大有史以来触及的最大规划的城市旧改方案。恒大深圳公司官网显现,恒大2011年进入深圳商场,现在已具有房地产开发项目35个,货值高达6000亿元。但因为绝大有些为旧改项目,入市脚步缓慢,只要南山区的恒大天璟近期放出了面市音讯。

据上述中信人士泄漏,中信的房地产基金是跟恒大长时间翻滚协作的。中信建议建立基金,差异劣后和优先,再配套托付告贷,第一批进入恒大10个项目,若干年后连续从这些项目退出,又会翻滚投入新项目。一起,中信与恒大谈妥协作协议,不参加项目运作,只做财政出资者,拿分红报答。

上述深圳房地产私募人士以为,中信、恒大房地产基金是“股”而不是“债”。差异在于,永续债是跟着项目走的,其初始利率较低,但几年后便逐渐添加利率,恒大的永续债通常满2年退出,真实的股权出资资金存续期会长一些,通常在3-5年。

本年2月,我国基金协会出台监管细则,清晰禁投尖嘴薄舌深圳、成都在内的16个城市的5类房地产私募财物办理方案,其间尖嘴薄舌“以明股实债的方法受让房地产开发公司股权”。

中信217亿资金驰援

在房企报表里,明股实债不计入公司财物负债率中,而是计入权益,经过这么一种股权担保回购的买卖构造,这有些融资被计入表外,但实际上是一种债款联系。恒大的永续债即被外界解读为其间一种。

2013年以来,恒大在融资构造和债款逻辑的挑选上,一向没有采纳大规划低危险的股权协作,而挑选了永续债。因素在于永续债的手续更为快捷,能防止股权协作方之间过多的控制。

布告中,恒大并未泄漏股东告贷的利率等事宜。据深圳一位房地产私募人士剖析,恒大运用该笔告贷的归纳本钱应当不会太高,约在8%-10%之间。

以重庆御龙天峰项目为例,恒大2016年年报显现,该项目地价30.39亿元,楼面价为5734元/平方米,依据信银入股16.18亿元占股30.95%核算,项目估值为52.2亿,比其时的地价增值71.74%。深圳的8个旧改项目则基本是依照100%净财物溢价入股的,一起还供给了等额的股东告贷。

永续债的坏处还在于“吃息”。因为利息不能本钱化,永续债的利息支出需求当期在税后灰心中扣减,这使得股东灰心都大幅下降。以2016年年报为例,恒大共持有永续债1129.44亿元,永续债持有人应占灰心为106亿元,而归属公司股东灰心则下降至51亿元。

恒大这笔融资的来历信银基金、恒大回A引进的第一批8家战投之一中信聚恒、本年3月恒大将所持悉数万科股份质押的目标中信证券,死后站在同一个“金主”——中信银行。

依据布告,增资完结后,信银基金将持有深圳吉厦项目、深圳向南村项目、深圳大新村项目、深圳毒杀大院项目及深圳南油大厦项目(即恒大天璟)49%的股权,而于重庆御龙天峰项目、成都中心广场项目、深圳华强北二期、深圳坪山项目、深圳华强北一期的股权别离为30.95%、37.04%、49.18%、35%、48.91%。“与通常股权协作项目在拿地时入股不一样,信银是在项目拿地后入股的,最少第一批10个项目是这么。入股时的定价依据是项目财物净值,这与项目报表的账面净财物是不一样的,会尖嘴薄舌预期灰心折现。”上述中信人士通知经济观察报。

判别一个融资东西是负债仍是权益,需求看合约的具体条款。严跃进剖析,判别是不是明股实债,要害要看此类地产基金是不是设置了保本收益或相似固定收益的有关约好。恒大并未在布告中具体发表与信银基金的协作细节和有关条款。

与恒大天璟一起装进财物包的,还有别的7个坐落深圳的正在开发的旧改项目,剩余2个项目别离坐落成都和重庆。增资后,信银基金取得上述项目30%-50%不等的股权。

年报显现,到2016年末,恒大持有的现金余额为3043.3亿元,但净负债率上升至119.8%,总告贷也较2015年大幅上涨80.2%,到达5350.7亿。可是,这种预算并未计入永续债。据克而瑞预算,若将其计入,恒大净负债率或飙升至431.91%。

在这一思路下,恒大正在敞开新一轮的本钱运作。有媒体计算,从2016年9月开端,恒大这一轮项目股权融资仅在成都区域就引进了最少14.62亿元的资金。

许家印在本年3月的出资者会上慨叹到:“现在感觉到咱们挺亏,对不住烧琴煮鹤,也对不住我自个,(永续债)灰心分掉许多。”

这312亿元房地产基金事务参加者尖嘴薄舌了恒大集团、泰智基金、信银基金等七方基金成员。现在,这312亿额度的房地产基金中,第一批10个项意图108亿元出资终落地。

“本年公司的一项主要工作是下降负债率。”年头恒大董事局主席许家印的一声令下,5月4日,恒大已宣告完结561.8亿元永续债的换回,上半年归还50%永续债的使命也得以提早完结。

与此一起,信银基金经过托付告贷方法向项目公司供给与本钱出资等额的股东告贷。这意味着,恒大将从信银基金手中取得累计217亿元的资金驰援,变成恒大前史上最大规划的项目层面的股权融资。

彼时,恒大正在许多添加一二线城市的土地储备,施行战略规划的搬运,需求许多高效而快捷的资金。许家印曾在2013年的成绩会上解说,股权协作功率低下且简单滋生腐败,少量股东还会对项目决议方案评头论足,例如妄图指定供货商。而永续债尽管要付出年化10%-12%的固定收益,但项意图操盘权彻底在于恒大。这也是近两年恒大的权益销售额占比较高的因素。

据中信银行出资银行部有关人士泄漏,该笔10个项意图股权融资背面是中信银做法恒大规划的“千亿+”方案。本年年头,中信银行总行与恒大地产集团进一步深入了“总对总”协作,达成了400亿归纳授信、500亿地产基金、200亿分隔并购基金、900亿内保外贷的额度总计超千亿元的授信额度协作意向,并已于上一年12月29日向恒大投进了312亿元房地产基金事务。这是中信银行史上落地投进金额最大的房地产基金项目。

依据净负债比率的核算公式“有息负债-现金/总权益”,现在恒大正在大手笔添加股东权益,削减永续债。一是引进两批共450亿元的战投,直接添加股东权益和现金,提早用剩余现金归还永续债。

5月4日,恒大布告称方案2017年全年归还70%的永续债,现在已换回561.8亿元,完结约50%永续债的换回。据海通证券测算,恒大归还永续债可为 2017、2018年别离添加40.6亿、89.3亿的净灰心。

二是引进房地产基金。例如信银基金在恒大各项目上的资金投入,将使得恒大削减发生新的告贷。在两边达成协议的情况下,恒大还能运用这笔钱去归还原有债款,使负债率下降。

“我将此理解为去永续债方案的一有些。让渡少量股权,削减借债利息,是为了下降危险和调整本钱构造,为上市做好预备。”一位重视恒大多年的地产出资人向经济观察报表明。

海通证券剖析,偏低的股东灰心是现在按捺恒大估值的主要因素之一。现在恒大动态市盈率为18倍,跟着其归属股东灰心增加,市盈率将下降至10倍,然后显现出估值优势。

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